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Loi « SCELLIER »: Réduction d'impôt pour investissement locatif
Le Parlement a procédé, dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2008,
- d'une part, les dispositifs « Robien » et « Borloo » neufs sont encore en vigueur jusqu'à la fin de l'année 2009 ;
d'autre part, un nouveau mécanisme temporaire, appelé dispositif « Scellier », a été créé. - Ce nouveau dispositif de réduction d'impôt s'appliquera pendant 4 ans : de 2009 à 2012. Il est codifié à l'article 199 septvicies du Code général des impôts.
Les dispositifs d'amortissement « Robien » et « Borloo » cohabitent pendant un an avec le nouveau dispositif.
Avantages de la maison individuelle en Loi Scellier :
- Possibilité sur un lot double, de réaliser deux maisons accolées, et donc de diminuer l'impact foncier et d'améliorer ainsi la rentabilité de l'opération,
- pas de TVA sur le terrain,
- possibilité d'aménager l'intérieur de la maison pour une occupation principale ultérieurement,
- moins de Turn over des locataires dans une maison + meilleure valorisation à la revente,
Les principales caractéristiques de ce nouveau dispositif sont les suivantes :
- Depuis le 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2010, l'acquéreur d'un bien immobilier neuf destiné à la location peut bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % de son prix d'acquisition, dans une limite de 300 000 €, soit 75 000 € de réduction d'impôt maximum répartis sur 9 ans.
Pendant ces 9 années de mise en location, les loyers restent plafonnés en fonction de la zone géographique (plafonds Robien) mais pas les ressources des locataires. - A compter du 1er janvier 2011 et jusqu'à fin 2012, la réduction sera de 20 % du prix d'acquisition.
- Lorsque le logement est loué dans les conditions relevant du dispositif Borloo :
respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire (qui ne peut être un ascendant ou descendant du contribuable), un abattement de 30 % peut être pratiqué sur les revenus bruts.
De plus, si le logement reste loué à l'issue des neufs ans dans les mêmes conditions, le contribuable continue à bénéficier d'une réduction d'impôt annuelle égale à 2 % du prix de revient du logement pendant au plus 6 années supplémentaires.
I- Les conditions d'application du nouveau dispositif
A- Les personnes concernées
Peuvent bénéficier de ce nouveau dispositif les personnes physiques, domiciliées en France, qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.
B- Les logements concernés
Ouvrent droit au bénéfice de ce nouveau dispositif :
- Les maisons que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'une demande de permis de construire, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle cette demande.
Exemple : un contribuable dépose en octobre 2009 une demande de permis de construire en vue de faire construire une maison individuelle Maisons Bernard Jambert qu'il destine à la location. Le chantier est déclaré ouvert le 1er mars 2010. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, cette construction devra être achevée avant le 31 décembre 2011.
- les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. La loi précise que la réduction d'impôt n'est pas accordée pour les acquisitions de logements ayant fait l'objet d' « une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique » conclue avant le 1er janvier 2009.
- les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et que le contribuable transforme en logement sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition.
- les logements que le contribuable acquiert et qu'il réhabilite entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Sont exclus du bénéfice de ce nouveau dispositif :
- les logements dont le droit de propriété est démembré;
- les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.
La mise en place d'une « éco-conditionnalité » :
L'application de ce nouveau dispositif est réservée aux seuls « logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du Code de la construction et de l'habitation »,
C'est-à-dire qui respectent la réglementation thermique applicable, laquelle est déterminée selon la date de dépôt de demande de permis de construire.
Un décret doit venir préciser comment le contribuable justifiera du respect de cette condition.
La justification du respect de cette condition n'est donc pas requise pour les logements acquis ou achevés avant la publication de ce décret, laquelle devrait intervenir avant le 1er janvier 2010 et entrer en application au plus tard à compter de cette date.
Le zonage géographique :
L'application de ce nouveau dispositif est réservé aux seuls logements situés dans les zones 1, 2 et 3 correspondant aux zones A, B1 et B2 du zonage établi pour l'application des amortissements « Robien » et « Borloo » .
Les investissements réalisés en 2009 en zone C restent éligibles aux dispositifs d'amortissement « Robien » ou « Borloo », jusqu'à l'adoption définitive de la modification équivalente figurant dans le projet de loi de mobilisation en faveur du logement et de la lutte contre l'exclusion et à la publication de l'arrêté correspondant.
C- L'engagement de l'investisseur bailleur
L'investisseur s'engage à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
La mise en location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure, dans le cas de logements construits en VEFA mais vendus achevés).
Le loyer ne doit pas dépasser le plafond fixé pour le dispositif Robien actuel dit Robien
recentré.
Les ressources du locataire ne sont pas plafonnées.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés.
La location à un ascendant ou descendant du contribuable est possible dès lors qu'il ne fait pas partie de son foyer fiscal.
D- Possibilité de proroger la location au-delà de la période de neuf ans
Sur option du contribuable, la période d'application de la réduction d'impôt peut être prorogée lorsque la déduction spécifique de 30 % a été appliquée sur les revenus. Ainsi, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire du dispositif « Borloo » restent remplie, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, continuer à bénéficier de la réduction d'impôt.
Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement.
E- Limitation de la réduction d'impôt à l'acquisition d'un seul logement par an
Le nouveau dispositif vise à relancer le parc locatif et l'attractivité pour l'investissement dans l'immobilier neuf, en limitant l'achat à un seul logement par année pour éviter l'investissement dans des logements de petites surfaces uniquement.
II- Le mécanisme de la réduction d'impôt :
A- Base de calcul
- Prix de revient du logement
La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition du logement dans la limite de 300 000 euros. Le montant de l'acquisition n'est pas plafonné et ne fait pas l'objet de prix plafonnés au m², ni de plafonds de surfaces. - Prix d'acquisition et travaux
La réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation lorsqu'elle s'applique au titre d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement ou d'un logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
B- Taux de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est fixée :
- à 25 % pour les logements construits (ou acquis) en 2009 et en 2010
- à 20 % pour les logements construits (ou acquis) à compter de l'année 2011.
C- Fait générateur
La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
La réduction est répartie, par parts égales, sur neuf années.
D- Report de la réduction d'impôt
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er janvier 2009.
